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三季度北京高档物业市场综述 |
2006年10月16日 中国经营报
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甲级写字楼：
在经济持续快速增长的带动下，本季度北京甲级写字楼市场继续表现良好：整体吸纳量比上一季度有明显增加，达到18.5万平方米左右；平均租金增至223元/月/平方米（实用面积），比上一季度小幅上升1％；售价达到21081元/平方米（建筑面积），比上一季度增长6.2％；平均空置率则继续下降1.5％。
成交特点
成交行业：随着金融市场开放程度的加深，该行业延续今年初以来的扩张势头，继续表现活跃，成为市场中最明显的吸纳力量。另外，IT行业也有不俗表现，很多公司与发展商签订大面积租赁协议。
成交区域：CBD和金融街表现最为活跃。这两个区域的新项目凭借优越的地理位置和良好的硬件设施，受到市场的欢迎，空置率持续下降。在中关村地区，新项目的良好预售工作使吸纳量有较大提升。
政策影响
7月24日，六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，开始对房地产市场中的外资进行调控。因此，本季度境外投资者更为谨慎，大单投资成交案例极少，甲级写字楼主要由国有企业购买自用。
由于部分项目推迟完工时间，预计中的放量高峰延迟到来。本季度有两个项目入伙，分别是中关村地区的中钢国际广场和北京·国际，它们提供了近14.5万平方米的办公面积，使北京甲级写字楼总体存量上升至442万平方米。
未来走势
根据上半年走势，预计今年北京经济增速仍将保持在10%以上，加上各类市场进一步深入开放，这将为甲级写字楼市场带来持续而稳定的需求。
但短期而言，写字楼租赁市场仍然面临一定的租金压力。据戴德梁行统计，未来半年北京市场总体供应量预计将超过125万平方米。其中，CBD、金融街、东二环以及东长安街/建国门将分别有53万、41万、12.5万和16万平方米的新增办公面积。尽管客户需求预计依然强劲，但短期内消化如此巨大的供应量仍然十分困难，市场竞争也将进一步加剧。
可以预计，下半年甲级写字楼租金将进一步下调。但由于新增楼盘中定位于高端客户的顶级数量较少，其租金前景将会比较乐观。
销售市场方面，受到刚刚出台的房地产市场外资政策的影响，国外投资者的决策周期和投资方向可能出现变化，短期内国内机构和投资者将是影响销售市场的主体。预计下季度北京甲级写字楼市场售价将稳中有升。
公寓别墅：
总体来讲，第三季度北京高档住宅市场表现较平稳。租赁市场方面，租金和空置率水平都未有较大波动，与上季度基本持平。销售市场方面，高档住宅售价继续上涨。
季节与政策影响租赁
考虑到冬季来临可能带来的市场压力，一些酒店服务式公寓项目的业主和发展商在这个季度提前做出应对准备，例如针对个别户型推出了促销价格等。因此，本季度酒店服务式公寓市场平均租金微降0.5%，为167元/平方米/月，空置率水平继续下降至18.4%，降幅近2%。
由于宏观调控力度日渐严厉，迫使投资型买家将房屋投入到租赁市场，本季度高档出租公寓的空置率由24.6%上升到27.1%，平均租金则稳定在114.4元/月/平方米。
别墅方面，上季度新入住的项目租金相对较低，装修、家具也比较新，成功提升了入住率。第三季度高档别墅空置率明显下降，从20.9%降至16.4%。总体租金仍旧维持在138.3元/月/平方米的水平。
本季度新供应项目数量极少，只有公园大道三号楼。酒店服务式公寓和高档别墅都没有新项目投入租赁市场。
项目销售看好
本季度高档住宅售价依旧延续上升势头。在新供应稀缺的地段，如CBD区域，一些项目新推出的后期部分，价格上涨幅度非常大。这些项目不仅拉动其所处区域价格水平的上升，更对北京整体高档住宅市场价格走势产生重要影响。
本季度，新加坡雅诗阁集团宣布收购北京和天津的两个项目，从而进一步扩大在中国的业务。其中北京项目是位于中关村地区的远中悦莱公寓，装修完成后将会改名为“北京盛捷中关村服务公寓”。酒店服务式公寓稳定的回报率，是吸引投资者及国际品牌物业的重要原因。
经过一段时间的观望，本季度新推出的高档住宅数量明显增多，主要有金融街的西城晶华，顺义别墅区的龙湾别墅二期等。
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